Le pas de porte : explications
Le pas de porte consiste en une somme d?argent que vous, futur preneur du contrat de bail, acceptez de payer lors de la conclusion du contrat de bail. Ce payement est licite et existe, indépendamment des obligations que fera naître le contrat de bail.
Le pas de porte peut être de deux types :
- Un supplément de loyer à payer à l'avance c’est-à-dire, avant l'entrée dans les lieux.
- Une contrepartie d'avantages que le preneur du bail va obtenir. C'est le cas lorsque le preneur du bail effectue certains travaux en contrepartie du pas de porte.
En tant que parties au contrat, il vous est conseillé de préciser la nature que vous souhaitez donner au pas de porte afin d'éviter toute ambiguïté concernant la nature du pas de porte.
Vous avez la possibilité de négocier votre pas de porte ; dans cette matière, on accorde une grande importance à l’intention des parties au contrat.
La notion de "pas de porte" n’est pas à confondre avec "achat du fonds de commerce" car ce dernier constitue un ensemble de divers éléments tels que la clientèle, le droit au nom, l’enseigne, etc...
Le pas de porte représente essentiellement la rétribution des caractéristiques de l'immeuble, de sa localisation ou une anticipation sur le loyer.
Par exemple, un commerce situé "avenue Louise" à Bruxelles aura, généralement, un pas de porte très élevé. Tout comme un magasin situé en début de galerie commerciale aura un pas de porte plus élevé que celui d'un magasin situé plus loin dans la galerie.
Le style de l'immeuble pourra être pris en compte dans le montant que vous allez devoir payer pour votre pas de porte. Un immeuble de style "Horta" aura un pas de porte élevé.
Le nombre de candidats - futurs locataires jouera aussi un rôle. Plus les candidats sont nombreux, plus le pas de porte sera élevé.
Dans de très nombreux cas, le pas de porte constitue un loyer. De ce fait, vous, futur locataire aurez à prendre le bien en location moyennant soit un loyer plus élevé dans lequel le pas de porte sera inclus, soit un loyer moins élevé mais dont le montant du pas de porte sera à ajouter par la suite.
Dans d’autres cas, le pas de porte représentera certains avantages qui ne sont pas liés aux obligations générées par le contrat de bail.
La distinction est importante en cas de révision du loyer ou d'éviction:
La révision du loyer
En matière de bail commercial, le locataire tout comme le bailleur peut demander la révision du loyer. En cours de bail, vous serez donc éventuellement amenés à demander la révision de votre loyer.
Dans la mesure où vous aurez convenu, dans une clause du contrat, que le pas de porte serait de nature un supplément du loyer, celui-ci devra être pris en compte lors de l'éventuelle révision du loyer.
En cas de renouvellement du bail, le pas de porte ne sera pas pris en compte si celui-ci a été intégré dans le loyer initial.
L'indemnité d'éviction
En tant que locataire, vous serez peut-être confronté au refus de renouvellement de votre bail. Dans pareille situation, vous pourrez prétendre à une indemnité d'éviction.
Cette indemnité est un droit que vous donne la loi.
Elle a pour but de compenser le temps de recherche d'un nouveau local pour votre commerce, le déménagement que vous n'auriez pas eu à faire si le renouvellement avait été accepté, la perte d’une partie de votre clientèle du fait de votre déménagement dans un autre quartier ou une autre ville, etc.
Dans ce cas, vous devez être attentif à la nature donnée au pas de porte et si celui-ci constitue une part du loyer ou non.
Dans l'hypothèse ou rien n'est précisé, il sera pris en considération afin de calculer l'indemnité d'éviction car le pas de porte sera considéré comme étant un loyer payé d’avance.
Le prix d'un pas de porte est très subjectif et peut constituer une dépense très importante dans votre budget.
Evaluez l'effort en vente qui sera nécessaire pour rentabiliser le montant investi ; analysez si cela en vaut la peine ou si votre projet pourrait être organisé différemment ou localisé ailleurs si les coûts vous semblent excessifs.
